Holding x pessoa física: vale a pena?
Coloque os números reais dos seus imóveis e veja, lado a lado, o imposto dos aluguéis hoje e em 2033, o custo da sucessão e quanto tempo a holding leva para se pagar.
Revisado por Wanderson Pires Almeida · CRC SP 280216/O-0Regras de outubro de 2026Gratuito · sem cadastroUse com a sua marca →Custos e premissas (ajuste se souber)
Revisado por Wanderson Pires Almeida · CRC SP 280216/O-0 · atualizado em outubro de 2026Como usar o simulador de holding
O simulador coloca lado a lado os dois caminhos para quem tem imóveis de aluguel: continuar na pessoa física ou transferir os imóveis para uma holding patrimonial. A conta considera o imposto de hoje, as regras da reforma tributária a partir de 2033 e os custos de montar e manter a empresa.
Informe os imóveis
Aluguel recebido por mês, despesas pagas como proprietário, número e tipo de imóveis, valor na declaração e valor de mercado.
Ajuste custos e premissas
ITCMD do estado, custo do inventário, ITBI na entrada, custo de montagem, contabilidade e o horizonte em anos.
Veja o saldo e o retorno
Imposto mês a mês nos dois caminhos, custo da sucessão, saldo no horizonte e em quanto tempo a holding se paga. Baixe o relatório em PDF.
O que o simulador mostra
Imposto dos aluguéis hoje
IR da pessoa física pela tabela de 2026 contra IRPJ, CSLL, PIS e Cofins da holding no Lucro Presumido.
Imposto em 2033
CBS e IBS sobre locação com redução de 70%, para a holding e, quando for o caso, para a pessoa física.
Sucessão
Custo do inventário contra o ITCMD na doação das quotas da holding.
ITBI e montagem
Quanto custa transferir os imóveis e abrir a holding.
Tempo de retorno
Em quantos anos a economia nos aluguéis paga a montagem.
Pontos de atenção
Venda de imóveis, retenção sobre lucros acima de R$ 50 mil e limites da proteção.
Como a holding e a pessoa física pagam imposto
Pessoa física: o aluguel soma com as outras rendas e paga IR pela tabela progressiva, que chega a 27,5%. As despesas pagas como proprietário, como IPTU, condomínio e taxa de administração, podem ser descontadas.
Holding no Lucro Presumido: a receita de aluguel tem presunção de lucro de 32%. Sobre essa base incidem IRPJ de 15% (mais 10% acima de R$ 20 mil por mês) e CSLL de 9%, além de PIS e Cofins de 3,65% sobre a receita. Na prática, o imposto fica perto de 11% a 14,5% do aluguel.
A partir de 2033: com a reforma, a locação passa a pagar CBS e IBS com redução de 70%, cerca de 7,95% sobre o aluguel, e os imóveis residenciais têm redutor social de R$ 600 por imóvel. A pessoa física só paga se tiver mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano. Por isso a vantagem da holding diminui, e a simulação mostra as duas fases.
Sucessão: no inventário, os herdeiros pagam ITCMD sobre o valor de mercado, além de honorários e custas. Na holding, os pais podem doar as quotas em vida, com reserva de usufruto, e manter a renda e o controle.
- Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20: presunção de 32% no Lucro Presumido; art. 23: entrega de bens pelo valor declarado.
- Lei 9.250/1995, art. 6º-A (Lei 15.270/2025): retenção de 10% sobre lucros acima de R$ 50 mil por mês.
- LC 214/2025, arts. 251, 260 e 261: CBS e IBS na locação, redutor social e redução de 70%.
- CF, art. 156, § 2º, I, e STF, Tema 796: limites da imunidade de ITBI na integralização de imóveis.
- Código Civil, art. 50: desconsideração da personalidade jurídica em caso de abuso.
Exemplo com números
Proprietário com 3 imóveis comerciais, R$ 20.000 de aluguel por mês, R$ 15.000 de pró-labore, imóveis declarados por R$ 2 milhões e avaliados em R$ 4 milhões:
| Pessoa física | Holding | |
|---|---|---|
| Imposto dos aluguéis por mês, hoje | R$ 5.500 | R$ 3.166 (com contabilidade) |
| Por mês, em 2033 | R$ 5.500 | R$ 4.026 |
| Sucessão (ITCMD de 4% + inventário de 6%) | R$ 400.000 | R$ 160.000 na doação |
A holding economiza cerca de R$ 28 mil por ano hoje e R$ 17,7 mil em 2033. Se a prefeitura cobrar ITBI de 3% na entrada (R$ 120 mil), a montagem leva cerca de 5 anos para se pagar; sem ITBI, menos de 1 ano. Por isso o ITBI é o primeiro ponto a confirmar.
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Perguntas frequentes
Holding patrimonial vale a pena?
Depende do valor dos aluguéis, da renda total, do ITBI cobrado pela prefeitura e do plano de sucessão. Com aluguéis altos e herdeiros, costuma valer. Com aluguéis baixos, o IR da pessoa física pode ser menor que o custo da holding.
Quanto a holding paga de imposto sobre aluguel?
No Lucro Presumido, cerca de 11% a 14,5% da receita de aluguel, somando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Na pessoa física, o aluguel pode chegar a 27,5% de IR.
O que muda com a reforma tributária?
A partir de 2033, a holding passa a pagar CBS e IBS sobre os aluguéis, com redução de 70% (cerca de 7,95%). A pessoa física só paga se tiver mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil por ano. A vantagem da holding diminui, mas pode continuar.
Paga ITBI para colocar os imóveis na holding?
A Constituição dá imunidade na integralização de capital, mas ela não vale quando a atividade principal da empresa é imobiliária, caso comum da holding de aluguel. Muitas prefeituras cobram. Confirme antes de transferir.
A holding evita o inventário?
Os imóveis passam a ser da holding, e os pais podem doar as quotas aos herdeiros em vida, com reserva de usufruto. Essas quotas não entram no inventário. A doação paga ITCMD.
A holding protege o patrimônio de dívidas?
Ela separa os bens da atividade profissional, mas não protege dívidas que já existem e pode ser desconsiderada em caso de abuso ou confusão patrimonial.
Revisa as regras deste simulador com base na Lei 9.249/1995, na Lei 15.270/2025, na LC 214/2025 e na tabela do IR de 2026.
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A Move simula com os seus números reais, confirma o ITBI na prefeitura e monta a holding com a doação das quotas.
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